Ranking rynku mieszkaniowego

Rynek pierwotny to mieszkania sprzedawane przez dewelopera po raz pierwszy — zwykle nowe budownictwo, rzadziej rewitalizacje. Cena zawiera 8% VAT (23% dla lokali powyżej 150 m²), marżę dewelopera, koszt gruntu i nakłady na wykończenie części wspólnych.

Rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, sprzedawane przez dotychczasowych właścicieli. Brak VAT-u, brak marży dewelopera, często niższy standard techniczny i starsza tkanka budowlana. Obejmuje zarówno niedawno oddane bloki sprzedawane po paru latach, jak i stulecia wielkiej płyty czy kamienic z lat międzywojennych.

Typowo pierwotny jest droższy — w Polsce średnio o +19,5%. Wynika to z kosztów deweloperskich, VAT-u i tego, że nowe lokale są statystycznie lepiej wykończone i bardziej energooszczędne. Wtórny bywa droższy w dwóch scenariuszach: gdy nowe inwestycje są wypychane na peryferia (primary ciągnie w dół zła lokalizacja nowych budynków), albo w miastach turystycznych z premiowaną starą zabudową w centrum.

Liczymy spread jako (mediana pierwotny − mediana wtórny) / mediana wtórny × 100%. Wartość dodatnia oznacza, że nowe mieszkania są droższe za metr; ujemna — że używane są droższe. W 114 z 157 miast premia jest po stronie pierwotnego, w 42 po stronie wtórnego, a w 1 rynki są praktycznie wyrównane.

Ostrzeżenie o reprezentatywności: RCN publikuje mediany dla miasta jako całości, ale nie ujawnia liczby transakcji osobno dla każdego segmentu. W mniejszych miastach mediana rynku pierwotnego może opierać się na kilkunastu transakcjach, czasem dominowanych przez jedną inwestycję deweloperską, co daje skrajne wartości (powyżej 100% spreadu). Traktuj ranking w tej skali jako kierunkowy, nie absolutny.