Za jedną pensję netto
1,3 m² +0,7 m² vs krajowa
tyle metrów kwadratowych mieszkania kupisz w Jastrzębiu-Zdroju za medianę wynagrodzenia netto
Ranking dostępności mieszkań
Ile m² kupisz za jedną medianową pensję? Na szczycie Jastrzębie-Zdrój (1,3 m²), na dnie Sopot (0,3 m²) — 61 miast z pełnymi danymi o pensjach i cenach transakcyjnych.
61 z 66 miast średnia krajowa 0,6 m² GUS + RCN GUGiK 2026
Ranking obejmuje 61 z 66 miast na prawach powiatu — GUS publikuje medianę wynagrodzeń tylko dla tego poziomu administracyjnego, a 5 miast nie ma stabilnej mediany cen w RCN (za mało transakcji w ostatnich 12 miesiącach). Mniejsze miasta są pominięte, bo bez pensji nie da się uczciwie policzyć dostępności.
W Jastrzębiu-Zdroju za jedną medianową pensję netto kupisz 1,3 m² mieszkania — o 114% więcej niż krajowa mediana (0,6 m²). W Sopocie tylko 0,3 m². Ranking zestawia medianę wynagrodzeń netto z medianą ceny m² z bazy RCN dla 61 miast.
Lider rankingu: Jastrzębie-Zdrój
| 1 | Jastrzębie-Zdrój | 1,3 m² | 5 520 zł | 4 370 zł/m² | +114,1% |
| 2 | Bytom | 1,2 m² | 5 077 zł | 4 372 zł/m² | +96,9% |
| 3 | Wałbrzych | 1,1 m² | 5 023 zł | 4 401 zł/m² | +93,5% |
| 4 | Świętochłowice | 1,1 m² | 5 136 zł | 4 517 zł/m² | +92,8% |
| 5 | Ruda Śląska | 1,1 m² | 5 331 zł | 4 835 zł/m² | +86,9% |
| 6 | Piekary Śląskie | 1,1 m² | 5 169 zł | 4 718 zł/m² | +85,7% |
| 7 | Zabrze | 1,1 m² | 5 282 zł | 4 994 zł/m² | +79,3% |
| 8 | Mysłowice | 1,0 m² | 5 475 zł | 5 246 zł/m² | +76,9% |
| 9 | Dąbrowa Górnicza | 1,0 m² | 5 438 zł | 5 522 zł/m² | +67,0% |
| 10 | Sosnowiec | 1,0 m² | 5 253 zł | 5 346 zł/m² | +66,6% |
| 11 | Rybnik | 0,9 m² | 5 536 zł | 5 853 zł/m² | +60,3% |
| 12 | Tarnobrzeg | 0,9 m² | 5 099 zł | 5 436 zł/m² | +59,0% |
| 13 | Chełm | 0,9 m² | 5 190 zł | 5 740 zł/m² | +53,3% |
| 14 | Siemianowice Śląskie | 0,9 m² | 5 156 zł | 5 894 zł/m² | +48,3% |
| 15 | Jaworzno | 0,9 m² | 5 425 zł | 6 369 zł/m² | +44,4% |
| 16 | Krosno | 0,9 m² | 4 894 zł | 5 749 zł/m² | +44,3% |
| 17 | Chorzów | 0,8 m² | 5 096 zł | 6 027 zł/m² | +43,3% |
| 18 | Przemyśl | 0,8 m² | 5 180 zł | 6 257 zł/m² | +40,4% |
| 19 | Włocławek | 0,8 m² | 4 940 zł | 6 085 zł/m² | +37,6% |
| 20 | Konin | 0,8 m² | 4 988 zł | 6 202 zł/m² | +36,3% |
| 21 | Gliwice | 0,8 m² | 5 668 zł | 7 133 zł/m² | +34,7% |
| 22 | Legnica | 0,8 m² | 5 261 zł | 6 633 zł/m² | +34,5% |
| 23 | Ostrołęka | 0,8 m² | 5 223 zł | 6 590 zł/m² | +34,4% |
| 24 | Żory | 0,8 m² | 5 373 zł | 6 882 zł/m² | +32,4% |
| 25 | Radom | 0,8 m² | 5 110 zł | 6 645 zł/m² | +30,4% |
| 26 | Elbląg | 0,8 m² | 5 153 zł | 6 840 zł/m² | +27,7% |
| 27 | Tychy | 0,7 m² | 5 497 zł | 7 418 zł/m² | +25,6% |
| 28 | Piotrków Trybunalski | 0,7 m² | 5 033 zł | 6 812 zł/m² | +25,3% |
| 29 | Biała Podlaska | 0,7 m² | 5 079 zł | 6 979 zł/m² | +23,4% |
| 30 | Nowy Sącz | 0,7 m² | 4 895 zł | 6 979 zł/m² | +18,9% |
| 31 | Kalisz | 0,7 m² | 4 843 zł | 6 918 zł/m² | +18,7% |
| 32 | Płock | 0,7 m² | 5 568 zł | 8 044 zł/m² | +17,3% |
| 33 | Częstochowa | 0,7 m² | 4 921 zł | 7 126 zł/m² | +17,1% |
| 34 | Słupsk | 0,7 m² | 5 046 zł | 7 433 zł/m² | +15,1% |
| 35 | Gorzów Wielkopolski | 0,7 m² | 5 001 zł | 7 377 zł/m² | +14,9% |
| 36 | Łomża | 0,7 m² | 5 100 zł | 7 595 zł/m² | +13,8% |
| 37 | Zamość | 0,7 m² | 5 100 zł | 7 762 zł/m² | +11,4% |
| 38 | Zielona Góra | 0,6 m² | 5 446 zł | 8 396 zł/m² | +10,0% |
| 39 | Leszno | 0,6 m² | 4 900 zł | 7 616 zł/m² | +9,1% |
| 40 | Skierniewice | 0,6 m² | 5 373 zł | 8 368 zł/m² | +8,9% |
| 41 | Tarnów | 0,6 m² | 5 024 zł | 7 832 zł/m² | +8,8% |
| 42 | Opole | 0,6 m² | 5 503 zł | 9 030 zł/m² | +3,3% |
| 43 | Olsztyn | 0,6 m² | 5 484 zł | 9 043 zł/m² | +2,8% |
| 44 | Łódź | 0,6 m² | 5 384 zł | 8 928 zł/m² | +2,2% |
| 45 | Siedlce | 0,6 m² | 5 328 zł | 8 864 zł/m² | +1,9% |
| 46 | Szczecin | 0,6 m² | 5 469 zł | 9 420 zł/m² | -1,6% |
| 47 | Kielce | 0,6 m² | 5 218 zł | 9 000 zł/m² | -1,7% |
| 48 | Katowice | 0,6 m² | 5 601 zł | 9 669 zł/m² | -1,8% |
| 49 | Bielsko-Biała | 0,6 m² | 5 154 zł | 8 932 zł/m² | -2,2% |
| 50 | Rzeszów | 0,6 m² | 5 471 zł | 9 848 zł/m² | -5,8% |
| 51 | Toruń | 0,6 m² | 5 200 zł | 9 394 zł/m² | -6,2% |
| 52 | Białystok | 0,5 m² | 5 279 zł | 9 712 zł/m² | -7,8% |
| 53 | Lublin | 0,5 m² | 5 352 zł | 10 313 zł/m² | -12,0% |
| 54 | Gdynia | 0,5 m² | 5 850 zł | 11 667 zł/m² | -15,0% |
| 55 | Wrocław | 0,5 m² | 6 120 zł | 12 471 zł/m² | -16,8% |
| 56 | Poznań | 0,5 m² | 5 646 zł | 11 602 zł/m² | -17,5% |
| 57 | Gdańsk | 0,5 m² | 6 059 zł | 12 824 zł/m² | -19,9% |
| 58 | Warszawa | 0,5 m² | 6 905 zł | 15 039 zł/m² | -22,2% |
| 59 | Kraków | 0,4 m² | 6 227 zł | 14 771 zł/m² | -28,5% |
| 60 | Świnoujście | 0,3 m² | 5 256 zł | 16 083 zł/m² | -44,6% |
| 61 | Sopot | 0,3 m² | 5 759 zł | 18 662 zł/m² | -47,7% |
Tam, gdzie mieszkanie boli najbardziej
Pięć miast z dołu rankingu — relacja mediany pensji do mediany ceny m² jest tam najmniej korzystna. Nie oznacza to najniższych zarobków, tylko najsłabszy stosunek zarobków do cen transakcyjnych.
- #61 Sopot 0,3 m²
- #60 Świnoujście 0,3 m²
- #59 Kraków 0,4 m²
- #58 Warszawa 0,5 m²
- #57 Gdańsk 0,5 m²
Metodologia
Dla każdego miasta bierzemy medianę miesięcznego wynagrodzenia brutto
z GUS BDL (najnowszy dostępny punkt) i przeliczamy ją na kwotę netto
uproszczonym mnożnikiem × 0,73
(73,0%). Następnie dzielimy netto przez medianę ceny metra kwadratowego
z bazy GUGiK RCN (okno 12 miesięcy, mediana transakcji notarialnych — nie ofert).
Wynik: m² za pensję = pensja netto ÷ mediana PLN/m². Miasta w rankingu
sortowane są malejąco — na górze to, gdzie za jedną pensję kupisz najwięcej metra,
na dole — najmniej.
Czego ranking nie uwzględnia: kredytu hipotecznego i oprocentowania, progresji podatkowej, PIT-2, ulg podatkowych, składek na PPK, świadczeń socjalnych (800+, becikowe), ani kosztów utrzymania. Nie mówi Ci, ile metrów faktycznie kupisz — mówi, gdzie stosunek zarobków do cen transakcyjnych jest najzdrowszy. To wskaźnik orientacyjny, nie kalkulator zdolności kredytowej.
Dlaczego tylko 61 miast: GUS publikuje medianę wynagrodzeń na poziomie miast wyłącznie dla miast na prawach powiatu. Dla mniejszych ośrodków dostępne są jedynie dane wojewódzkie — zbyt ogólne, żeby budować na nich ranking dostępności, który ma odzwierciedlać lokalną relację płac do cen.
Najczęściej zadawane pytania
Skąd pochodzą dane o cenach mieszkań?
Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Źródłem są akty notarialne — rejestrujemy tylko rzeczywiste transakcje, a nie oferty sprzedaży. Mediana liczona jest z ostatnich dwunastu miesięcy przy minimum dziesięciu transakcjach dla danego miasta.
Dlaczego ceny z RCN różnią się od tych na Otodom czy Morizon?
Portale ogłoszeniowe pokazują ceny ofertowe — to, czego oczekuje sprzedający. RCN pokazuje ceny transakcyjne — to, co kupujący faktycznie zapłacił. Oferta jest najczęściej o 5–15% wyższa od finalnej transakcji, bo mieści w sobie zapas na negocjacje. Jeśli chcesz wiedzieć, ile naprawdę kosztuje metr, patrz na RCN.
Jak często są aktualizowane dane?
RCN jest publikowany kwartalnie, z opóźnieniem około jednego kwartału względem bieżącego okresu. Dane dla danego miasta odświeżamy po każdym nowym wydaniu GUGiK. W praktyce oznacza to, że w dowolnym momencie patrzysz na medianę z ostatnich dwunastu miesięcy zakończonych jeden kwartał wstecz.
Co to jest mediana i czym różni się od średniej?
Mediana to wartość środkowa — dokładnie połowa transakcji była tańsza, a połowa droższa. Średnia sumuje wszystkie ceny i dzieli przez liczbę transakcji, przez co jest wrażliwa na pojedyncze drogie mieszkania (np. penthouse w śródmieściu). Dla rynku mieszkaniowego mediana jest uczciwszym wskaźnikiem, bo nie zawyżają jej ekstrema — dlatego używamy jej jako głównej miary.
Dlaczego nie każde miasto ma dane o cenach?
Kilkanaście mniejszych miast w serwisie nie ma własnej statystyki RCN — w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy nie odnotowano tam minimum dziesięciu transakcji, które wymagamy do policzenia stabilnej mediany. Pokrywamy 204 z 227 miast; w pozostałych przypadkach zamiast wyliczać wartość na kilku umowach pokazujemy dane regionalne z województwa, bo to uczciwsze niż fabrykowanie precyzji.
Co oznacza "rynek pierwotny" i "rynek wtórny"?
Rynek pierwotny to mieszkania sprzedawane przez dewelopera po raz pierwszy — zwykle nowe budownictwo. Rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, sprzedawane przez dotychczasowych właścicieli. RCN rozdziela te dwa segmenty, bo różnią się nie tylko ceną, ale też strukturą ofert: nowe lokale są statystycznie droższe za metr, ale mniejsze i z innej półki technologicznej.
Jak liczona jest dostępność mieszkań?
Dostępność to stosunek mediany miesięcznego wynagrodzenia netto w danym mieście do mediany ceny m² mieszkania z RCN. Wynik pokazuje, ile metrów kwadratowych mieszkania kupisz teoretycznie za jedną pensję netto. To uproszczenie — nie uwzględnia kredytu, kosztów życia ani podatków — ale szybko pokazuje, gdzie stosunek zarobków do cen jest najzdrowszy.
Jak porównywać ceny między miastami o różnej powierzchni transakcji?
Przeliczamy wszystko na cenę za metr kwadratowy, więc wielkość sprzedawanych mieszkań nie zaburza porównania. Warto jednak pamiętać, że w niektórych miastach dominują kawalerki i małe dwójki, a w innych większe lokale rodzinne — struktura transakcji wpływa na to, jak interpretować medianę. Gdy liczba transakcji jest szczególnie niska, zaznaczamy to w danym profilu.
Gdzie w Polsce mieszkania są najbardziej dostępne?
Najwyższą dostępność w 2026 roku odnotowaliśmy w Jastrzębiu-Zdroju — za jedną medianową pensję netto (5 520 zł) kupisz tam 1,3 m² mieszkania. To efekt relatywnie wysokich zarobków i niższej mediany ceny m² (4 370 zł/m²). Krajowa mediana dostępności to 0,6 m² na pensję.
W których miastach mieszkania są najmniej dostępne?
Najmniej metrów za pensję kupisz w Sopocie — tylko 0,3 m². To miasto, w którym stosunek zarobków do cen mieszkań jest najsłabszy w całym zestawieniu 61 miast. Nie oznacza to, że zarobki są tam najniższe — chodzi właśnie o relację wynagrodzeń do cen transakcyjnych.
Czy wskaźnik dostępności uwzględnia kredyt?
Nie — to świadome uproszczenie. Pokazujemy surowy stosunek mediany pensji netto do mediany ceny m², żeby porównanie między miastami było przejrzyste i nie zależało od oprocentowania, zdolności kredytowej ani polityki banków. Wskaźnik nie mówi Ci, ile kupisz naprawdę — mówi, gdzie relacja zarobków do cen jest najzdrowsza.